业主维权,如何找准突破口

　　随着房地产业在很多地方GDP构成中的比重不断增加,其所带来的不仅是房地产开发企业利润的暴增,更有因为房地产引发的层出不穷的纠纷:逾期交房、面积误差、虚假宣传、规划变更、物业纠纷、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续……业主与开发商、物业公司之间的矛盾和纷争似乎愈演愈烈,而业主常常沦为弱势,其维权之路走得相当艰难。

　　业主维权到底难在哪里?如何让自身合法权益得到应有的保障?方法还是有的———

　　

　　北京,赵普带头告完物业告开发商

　　

　　2006年1月,中央电视台著名新闻主播赵普住进了北京市宣武区太平街的朱雀门小区。从房屋质量、小区规划和内部环境来看,这里都算得上是一个比较有品质的小区,可入住几个月以后,赵普和邻居们渐渐发现小区物业的服务有很多地方不尽人意,整个小区的物业服务水平与“专业”二字尚有不小差距。

　　2006年年底,赵普发现小区的行道旁、电梯间和各种可以安置广告的公共空间陆续被形形色色的广告占据,他立刻想到:这么多的广告在全体业主共享的公共空间里出现,会有多少收入?这些收入又去了哪里?做了什么用途?为此,赵普专门找到负责小区物业管理的北京嘉晟物业管理有限公司问询。原来,早在2005年4月8日,小区的开发商北京中集宏达房地产开发有限公司就与嘉晟物业签订了《朱雀门家苑前期物业管理服务合同》。其中约定,嘉晟物业可对小区公共空间的广告位进行经营,其经营收益归全体业主所有,嘉晟物业可收取经营收入的15%作为佣金。同时,嘉晟物业应将广告位经营收益情况告知全体业主。

　　这么多的广告收益累积下来,不会是一笔小数目,可这笔款项的拥有者———小区里的众多业主却并不知道这笔款项的存在,赵普认为这是对业主权利的公然侵害。他多次找到物业公司负责人,要求物业公司将该所得收入公示出来。

　　在多次交涉都没有收效后,2009年年初,赵普委托律师向物业公司发出了律师函,告知对方小区的公共空间经营广告的收益应该归全体业主所有。这一次,物业公司的回应还是很强硬,他们认为目前小区尚未成立业主委员会,负责对小区公共设施进行服务与管理的物业公司有权对这一笔收益进行支配。

　　再三要求遭到拒绝后,赵普决定暂时停缴物业费。最终,物业公司以赵普欠缴物业费为由,率先将赵普告上了法庭。

　　物业公司率先采取的法律行动并没有让赵普感到不快,相比断水断电之类的过激行为,诉讼显然是理性的。很快,法院判令赵普缴清拖欠的物业费,并承担诉讼费20元,赵普心服口服地履行了判决并随即提起反诉,状告物业公司剥夺了自己的小区公共空间广告收益权和知情权。

　　2009年8月5日,刚收到开庭通知的嘉晟物业还没等到正式开庭,就主动公布了小区自经营广告以来的收益,共二十六万余元。考虑到嘉晟物业公司在最后的处理上比较有诚意,2009年8月13日,在宣武区人民法院的主持下,双方正式和解,物业公司当庭表态,以后会加强服务和管理。到2009年年底,该项收益已近50万元,而它的使用权完全属于小区的全体业主。赵普的维权行动,给众多不愿意主张自己权利的业主上了生动的一课。

　　官司打完以后,赵普与物业公司之间并没有像有些人想象的那样水火不容,从保安、管家到楼道的保洁,赵普与他们之间还是和和气气的。最让大家感到欣慰的是,业主与物业之间的沟通变得顺畅了许多。

　　不过,2010年7月初,赵普与嘉晟物业公司的官司结束还不到一年,他又把开发商北京中集宏达房地产开发有限公司告上了法庭,索赔15.6万余元违约金,理由是开发商逾期212天才让自己获得房产证。按照赵普在购买房屋时与开发商签订的合同,中集宏达房地产在房屋交付的720日内应保证取得房屋所有权证书,逾期则按日计算房款万分之三的违约金。

　　在这之前,为了如期得到房产证书,赵普已经与开发商进行了近一年的交涉,但直至2009年7月22日,赵普才拿到房产证。

　　之后与开放商的交涉就由索要房产证变成了兑现违约金,尽管赵普多次催要,并委托律师发出了律师函,开发商依然没有支付这笔违约金的意愿,最后,赵普不得不向法院起诉。

　　随后,受赵普影响,有近20名业主准备起诉北京中集宏达房地产开发有限公司,让该公司支付因为延迟办理房产证而产生的违约金,粗略估算,这笔违约金的总标的额将超过千万元。

　　2010年7月21日是赵普诉开发商庭审的日子,该小区一共有十多户业主主动前去现场旁听,此案没有当庭判决。与此同时,小区的王女士和另外几位业主也开始在小区发起成立业主委员会。7月31日,十几名业主自发聚集在一起召开了业主大会筹备会,共同商讨业主委员会的成立事宜。在赵普看来,这是一件好事情,大家的权利意识、公共责任意识正在苏醒。可以预见,合法维权将成为朱雀门小区业主们的一种常态。

　　

　　张磊律师评析:

　　

　　赵普遇到的问题其实是广大业主普遍遇到甚至司空见惯的问题,但作为央视主播的他,有着强烈的维权意识;他的维权行为,值得我们每一位业主称道和学习。根据《物权法》、国务院《物业管理条例》等相关法律法规规定以及《朱雀门家苑前期物业管理服务合同》的约定,小区的公共空间、公共设施属于全体业主共同所有,物业公司经营公共空间所得的广告收益,也应当属于广大业主。因此,业主有权要求物业公司公开收益情况,并将收益扣除佣金后归还广大业主。至于开发商逾期为业主办理房产证的行为,则显然违反了购房合同约定。当然,赵普为了解决纠纷采取的拒交物业费的做法,也是值得商榷的。

　　作为相对弱势的一方,业主维权不容易,在最艰难的时刻,是否有一个像赵普这样决不放弃又懂得如何维权的带头人,将决定业主维权的命运。

　　

　　浙江,小区业主抱团状告规划局

　　

　　2009年3月31日晚,浙江台州46岁的市民周剑(化名)下班回家,远远地,他发现许多业主聚集在他所住的西苑小区门口,正愤怒地议论着什么。他上前一看,顿时火冒三丈。

　　原来,浙江台州温岭钱江房地产开发有限公司和赞扬村村委会,联合在小区门口和每栋楼的单元楼道口张贴了一张通告。通告上说,规划局要将隔壁的景元钱江苑小区并入西苑,4月就将拆除隔在两个小区之间的防护栅。

　　这不是天方夜谭吗?明明是两个小区,怎么能说合并就合并呢?周剑气呼呼地跟身边的业主说:“西苑是智能化监控、全封闭管理的小区,而钱江苑根本没监控设施,外人可通过临街门面房的多个门随意进入小区,要是两个小区合并了,西苑小区的防护设施不就完全失去作用了吗?”