小区业主:行使“主人”权利千万别陷入误区

　　据统计资料显示，某省2010年共审理小区业主之间、小区业主与物业之间的纠纷案件为17000余起，而2011年1-7月份就已突破22000起。而就其原因，除来自物业之外，很大程度上是由于业主的认识存在误区，以至于过度地行使作为“主人”的权利。

　　误区之一：属自己房屋，我的地盘就得我做主

　　【案例】因城市改建，连倩所在小区变得毗邻广场，她也很快找到了商机：利用自己房屋在一楼的优势，在朝广场一面开门，并装修成KTV包房，用于经营歌厅。两个月后的2011年3月1日，歌厅开张了，但也招来了指责：由于声音太响,又没有时间节制，严重影响了其他业主的正常生活。“我的地盘我做主，你们能把我怎样？”连倩并没有当回事。

　　【点评】连倩的观点是错误的。本案涉及到相邻环保关系，即房屋所有权人对于来自邻居的有害物质或噪音、振动的干扰，构成环境污染，超过一定限度时，有权要求邻居停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。文化部《关于〈娱乐场所管理条例〉贯彻执行中若干问题的意见》也对娱乐场所的经营地点、经营面积、申请程序、处罚措施等做了明确规定，指出：“新建娱乐场所不得设立在居民住宅楼（含商住两用楼）、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内，不得设立在居民住宅区和车站、机场等人群密集的场所内，不得设立在建筑物地下一层以下（不含地下一层），不得设立在学校、医院、机关内部及其周围。”虽然连倩将歌厅开在自己家中，但不仅严重破坏了周围环境，干扰了其他业主的正常生活，侵犯了其他业主的相邻权，也违反了上述意见。

　　误区之二：属公共用地，大家都可以圈来停车

　　【案例】薛萌等19人所在的小区住户较多，车辆自然也多。为解决停车这一难题，薛萌等19人想到了把手伸向小区内的道路边沿、空地、绿化带，于是采取划线、安装地锁等方式各自“圈”了一个车位。一些暂时没有购车的住户，为备日后之需，也参与其中。在他们看来，这些地方属大家共有，自然人人有份，谁都可以占，谁先占就应当归谁。

　　【点评】薛萌等的做法是错误的。一方面，对共有财产的处理，必须获得其他共有人同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”即小区共有用地，并非谁占归谁，薛萌等未经其他业主许可而圈出的车位，因侵犯其他业主的共有权而不受法律保护。另一方面，业主或业主委员会可就此起诉。因为《物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”

　　误区之三：不乘坐电梯，就可以不付电梯钱

　　【案例】胡丹是一家小区的业主之一。2011年元月，当其得知物业公司要其交清的2010年度的物业服务费用中，包括电梯运营费用后，觉得自己住在一楼，完全可以不用电梯，平时也极少用过电梯，故不应支付电梯运营费用，遂向物业公司提出：“不使用电梯是我的权利，缴不缴费也是我的权利。谁使用谁出钱！”并于此后一直拒缴电梯运营费用。

　　【点评】胡丹必须支付电梯运营费用。一方面，电梯属全体业主的共有。建设部和财政部联合颁发的《住宅专项维修基金管理办法》第三条规定：“由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也有通道、楼梯为业主共有的规定，本案电梯自然不能例外。另一方面，胡丹无权拒缴电梯运营费用。《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”即不必使用电梯，甚至从未使用过电梯，并不能成为拒交电梯的日常运营费用的理由。

　　误区之四：行动被监控，隐私曝光就须拆除探头

　　【案例】2011年4月5日，一家物业公司为确保小区安全，分别在每个单元的一楼入口处安装了电子监控探头，实行24小时监控，画面存储周期为一个月，按摄录时间存入新的，挤掉旧的。一楼业主乔姗很快发现，自己在门外的一举一动，甚至家中的一切设施都会在开门后被探头摄录。遂认为物业公司窥视其隐私，侵犯其隐私权，必须拆除探头。

　　【点评】物业公司并未侵犯隐私权。的确，无论是私人空间还是物业小区的公共场所，都存在个人隐私。小区安装监控探头后，不可避免地会拍摄到业主所不愿意被他人知悉、公开的一些隐私。判断物业公司的行为是否侵权，根据在于是否同时具备承担侵权责任的4个构成要件，而本案却有两点不具备：一是物业公司安装监控探头的行为并非违法。物业公司为了保证小区安全，维护全体业主的利益，安装监控探头不仅是必要的，也不被法律禁止。从道义上说，个人隐私权与公共利益发生冲突时，也应当向公共利益妥协。在公共场所安装监控探头，正是以牺牲个人部分隐私权来换取小区公共安全。二是物业公司没有偷拍偷录的过错。物业公司安装监控探头不是针对乔姗一个人或其他特定的某一个人。就家中的一切设施被探头摄录，乔姗也可以设置门帘避免。ma-ch-ch@163.com