一个月前，我与一家房产公司签订了一份《商品房认购书》，约定：我订购五栋103号住房一套，总价60万元，面积120平方米；我预付给公司五万元定金，并于半个月内与公司签订《商品房买卖合同》。一周后，公司发给我一份《通知》，内容之一是每平方米必须增加一百元。因遭我拒绝，双方至今一直未能签订《商品房买卖合同》。请问：房产公司的行为是否违约，我能否要求其按《商品房认购书》中的房价签订正式合同？
江西省兴国县人民法院程成：
房产公司的行为构成违约，但你不能要求其按《商品房认购书》签订正式合同，只能要求对方按你所交定金的两倍支付违约金。
一方面，房产公司的行为构成违约。你们间的《商品房认购书》是双方对房屋买卖有关事宜的初步确认，为双方的真实意思表示且内容合法，对双方具有法律效力。在位置、房价、面积明确的情况下，房产公司擅自单方提高房价，不仅是对此前约定的背叛，而且违反了诚实信用原则。另一方面，房产公司可以不与你按《商品房认购书》签订正式合同。由于商品房认购书是售房者与购房者就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以它不属于商品房买卖合同。故在当事人一方违反约定，不履行谈判义务时，不能要求其实际履行缔结商品房买卖合同的义务。再一方面，房产公司必须承担违约责任。房产公司虽然可以拒绝签订《商品房买卖合同》，但并不等于不必承担其他民事责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，当事人应当将定金返还买受人。”而《担保法》第89条、《合同法》第115条均规定：“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”鉴于导致未能按《商品房认购书》签订正式合同的根本原因在于房产公司违约，所以房产公司“应当双倍返还定金”。
编辑家英宏
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