世界三次楼市大崩盘

　　20世纪是世界经济快速发展的100年,房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因,在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫,结果使无数投资者转瞬间一贫如洗

　　20世纪是世界经济快速发展的100年,房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因,在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫,结果使无数投资者转瞬间一贫如洗,从而留下一幕幕悲剧。
　　美国:7.5万人口城市出现2.5万名房地产经纪人
　　20世纪20年代中期,美国经济出现了短暂的繁荣,建筑业日渐兴盛。在这种背景下,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
　　佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,冬季气候温暖而湿润。由于佛罗里达的一直远低于美国其他州,因此该州成为理想的投资地。许多美国人来到这里,迫不及待地购买房产。随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923～1926年,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌。据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家房地产公司,当时该市仅有7.5万人口,其中竟有2.5万名房地产经纪人,平均每三位居民就有一位专做房地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。
　　然而好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破灭,许多破产的企业家、银行家或自杀或发疯,有的则沦为乞丐。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃。
　　:东京地价超过了美国全国地价总额
　　20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。1985年9月,美国、联邦德国、、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,决定同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986～1989年,日本的房价整整涨了两倍。
　　受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
　　所有泡沫总有破灭的时候。1991年后,随着国际资本获利后撤离,由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。
　　从后果上看,20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业,还直接引发了严重的财政危机。受此影响,日本迎来历史上最为漫长的经济衰退,陷入了长达15年的萧条和低迷。
　　无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”,把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
　　香港:业主平均损失267万
　　香港的房地产热最早可以追溯到20世纪70年代。当时,李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产,香港十大房地产公司也先后上市,而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下,香港的房价和地价急剧上升。到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
　　1984～1997年,香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元,一些黄金地段甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的“炒房族”。当时的香港,人们盲目地投资房地产,为了抓住机遇,许多人往往仅凭房地产经纪人电话中的描述,就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话:“什么?你要考虑一两天?当然不行!有很多人在等,你不买的话,过3分钟就没了!”1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。
　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东南亚金融危机降临了。1998～2004年,香港房价大幅下跌。据专家计算,从1997～2002年的5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言,更是不堪回首。在这场泡沫中,香港平均每位业主损失267万港元,有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
　　可以说,发生在20世纪的3次房地产大泡沫,对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失,也留下了宝贵的教训,这些教训在某些国家房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。
　　李笑笑//摘自《新智慧》2010年第4期/